本轮调控后，楼市最大的逻辑或将失效！

　　国家统计局今天公布了3月份的70个大中城市住宅销售价格变动情况。

　　其中，15个重点城市，房价环比下跌的是6个，环比跌幅在0.7-0.1之间，纵向对比1/2月份来看，一季度房地产是整体升温态势，1月份环比下跌的是11个，2月份环比下跌的是10个，到了3月份，环比下跌的只有6个。

　　这15个城市中，一半以上的城市都在今年3月份出台了楼市新政，但由于滞后性，预计3月份的大调控的效果，在4月及二季度的数据中才能够得到初步体现。

越调越涨的逻辑还存在吗？

　　虽然历次调控的结果都是“越调越涨”，但本次调控显然与以往有明显区别：

　　1、决心明显要强得多

　　最明显的是北京，10天9控，甚至连教委都直接参与进来。3月份，成都公布升级版楼市新政，4月12日，成都更是一日两控，也在明显宣告确保刚需抑制投资的意图。类似的还有环京城市圈，保定、廊坊的下面县级城市联合限购，目前环京已没有例外。

　　2、给予明显预期

　　在这次调控中，国土部和住建部联合发布了土地供应的有关通知，明确表示消化周期在36个月以上的要停止供地，36-18个月的减少供地，12-6月的增加供地，不足6个月的加快供地。这实际上是要遏制无需供地的现状，具体到地方，各地也针对性出台了很多中长预期的规划，比如北京出台了未来五年土地和商品房供应规划，新增150万套住房和6000公顷土地，将直接改变当前供需扭曲的状态。

　　3、首次“限售”

　　限售是在本轮调控中才出现的，目前已经有十多个城市先后发布了限售政策，多数要求拿到不动产证两年后才可以出售。

　　4、砍掉商住房

　　商住房是楼市的定时炸弹，以往限购，商住房都成了漏网之鱼，而它反而成为拉升楼市那条“鲶鱼”，这次北京已经扯掉砍掉了商住房，等于砍掉了投资的土壤，再配合大量自住房、公租房，炒作的空间已然很小。

　　越调越涨，未来很难继续下去，在长效机制出台之前，短期措施不会退出，未来楼市必将是刚需逐渐扩大，炒房逐渐退场的过程，未来楼市很难出现火爆的局面。

刚需为主的楼市，房价将如何走？

　　首先我们需要明确一个大背景，那就是经济的基本面没有问题。承认基本面没有问题，就应该认识到对经济贡献度达7.2%的房地产也难以出现大的波动，否则经济在持续向好，房地产却持续下行，这是不可能的。

　　当然，这是从宏观上的分析，具体到某些城市，因为购房群体的不同，资金聚集效应的差异，或涨或跌都是有可能的，于是城市一级的调控在3月份密集出台，其目的只有一个，那就是稳住楼市，稳住楼市的核心是挤压投资，以刚需代替之。在这样的市场中，房价是涨还是会跌？

　　15个城市，有6个城市房价出现跌幅，但跌幅非常有限，少的只有0.1个百分点，多的也只有0.7个百分点。

　　这是因为在刚需为主的市场中，大家长期持房的意愿很强，房价的波动对市场供需不会形成明显压力，即使波动，也很难出现大跌等行情，因为这些人不像炒房者，作为手中唯一的资产，他们不为套现转差钱，而是为了保住身价。

　　当然也不是不会跌，只不过跌幅会比较有限，并不足形成明显的预期。事实上调控最狠反而是最抗跌的城市，因为刚需和炒房者都不傻，他们都会选经济最活跃、潜力最大、人口持续流入的城市。即使炒房撤退，刚需也会跟进，一进一退楼市仍然稳定。而限售的意义就在于确保这种“一进一退”稳步进行，避免出现大范围波动。

　　总结一下，未来楼市，随着投资退场，楼市的行情要么微跌、要么横盘或微张，显然后者可能性更大。

　　对于已经有房的刚需来说，努力提高收入，降低房贷压力是唯一需要做的，对于炒房的人来说，应该逐渐撤出楼市，因为杠杆的压力必须要求楼市继续保持以前的涨势，但这种涨势事实上已经一去不复返了。

　　对于没有房子的人来说，现在房价这么高，即使想买房，还能买得起吗？我们认为，与其等待房价的下跌，倒不如发挥点主观能动性，增加自己的收入。

　　热门城市，的确不会养闲人。

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