雄安新区房地产或采用租赁形式，不一定有产权

　　自4月初中央公布设立雄安新区以来，目前，已有至少31家中央企业做出表态，以实际行动支持雄安新区建设。市场方面，雄安新区概念股受到追捧。与股票市场一样，雄安新区及周边区域的房地产市场也备受关注。近日，国务院副总理张高丽在促进京津冀协同发展会议上表态，严格控制雄安新区大规模房地产开发。那么，未来雄安新区将如何发展？定位如何？产业如何对接？

　　凤凰财经专访北京大学首都发展研究院院长李国平，对此一一解读。

　　教育、行政性事业机构和企业总部等可能会优先疏解

　　记者：继浦东新区和深圳经济特区之后，雄安新区要着力发展哪些产业？如何发展，才能成为区域经济发展的龙头？

　　李国平：实际上，一定要考虑深圳上海浦东开发的过程中，正好处于中国经济上升期，所以当时追求目标以经济增长为核心。那么现在已经处于新常态，总的中心任务是调结构、优化产业结构和寻求产业升级和高级化，尤其河北压力是非常大的。我认为雄安新区发展一定要和中国产业结构调整、转型升级大的脉络结合起来，这个区域一定是高端的产业以及各种功能的集聚区。同时还要考虑到这个区核心的职能是起到集中承接北京非首都功能转移，所以要和北京产业结构升级、转移能有机结合起来。

　　北京定位是四个中心，政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心，那么这四个中心以外的职能都可以认为是非首都功能。目前按照京津冀协同发展规划要求可能四个方面的产业需要进行疏解。

　　一是一般性制造业，特别是排放量比较大的一般型制造业。实际上，北京已经快速往外转移这些产业，但这种转移不会转移到雄安新区，相对来说像常州等沿海地区具有承接传统工业和一般工业能力。

　　二是像区域性物流和批发的产业，这种产业也不会疏解到雄安，因为雄安目前人口非常少，还没有成为一定规模。这种物流服务对象更多服务于大城市。

　　三是疏解教育、医疗以及整个教育培训等公共服务和一般性公共服务机构。公共服务可能还要真正区分哪些是基础公共服务，比方说基础教育肯定是和人有关系的，如果疏解这部分更多的是面向全国。但很多医疗往往是面向患者来进行服务的，在这样一个新区也没有大的人口规模时，很难进行支撑。所以更多可能是教育疏解。如果一半部分高等教育疏解到雄安，也会迅速形成一定的人口规模、消费能力以及新的创新能力，科研院所也是同理。

　　四是疏解部分行政性、事业性机构以及企业总部等。这些可能是在整个疏解的范围之内，但是具体疏解多少，怎么样疏解必须要有序，也要考虑雄安本身承载能力，雄安也不是无限制发展，也不能把它搞成一个特大城市，造成新的大城市病。

　　我认为雄安新区的发展规模一定要控制。那么达到合理的经济规模就可以的，当然新区还要考虑京津冀协同发展过程中，在城市空间网络里发挥重要的作用，规模也不能过小，但是绝对不能过大。比方说2030年达到百万人口级，未来两百万或者多一点，我觉得基本上是可以的。现在很多人冲到雄安新区投资买房，认为以后会是上海浦东、深圳千万级人口城市，我觉得一方面不现实，另一方面也没有必要，如果所有功能都集中在一个城市，绝对会造成新的问题。

　　记者：一个区域发展肯定需要产业带动，您分析的教育、研究所或者行政机构更多是公共服务相关的产业，那雄安未来带动发展的核心产业应该是什么？

　　李国平：实际上，随着公共机关转移，它首先发展起来是服务业、商业。比方说教育、医疗等会带动整个公共服务相关的服务业发展起来。比如研究院所过来了，科技研发产业可能跟进来，大学过来了，教育培训产业可能就过来了。所以，我认为雄安新区一定是一个服务业为主导性的城市，而不能走先是工业再服务业的路子。它一定是以高端服务业为主导的一个城市新区，或者一个发展的新区。从研究角度来看，它一定是偏轻型的、偏高端的，环境友好型的产业。

　　记者：那未来发展，除了首都的产业转移扶持，其它还有什么发展途径呢？

　　李国平：院所和机构会带来一定的市场需求，前期阶段政府发挥作用非常重要，后期从造血功能来讲，更多的是市场化所发挥作用。

　　增量疏解相对存量疏解更重要

　　记者：疏解非首都功能，在建的北京城市副中心通州已经有了这个定位，为何还要设雄安新区？

　　李国平：通州的疏解主要是小范围的疏解，缓解北京中心城区的过度压力。但它缓解不了整个北京市的过度压力，雄安就起到了解决北京市整个的压力的作用。它是在从京津冀大范围角度来考虑空间结构优化的。我们在研究过程中也发现有些城市自身是解决不了自己发展的所有问题的，城市问题的解决是要有区域的视角。总的来说，通州是对北京市城六区的疏解，但是它对总量的调节作用微乎其微。

　　记者：近期，网传国资委下属部分在京总部企业将要搬到雄安新区，有分析认为央企集团搬迁可能性小，可能是驻京的二级企业。此外网络上也有针对位于北京的顶级学府迁址雄安新区的消息。您怎么看？您认为企业或者教育机构会以何种方式支持新区的建设？

　　李国平：作为国家新的重大战略部署，我认为各个部委、高校都会有所行动。这个过程中可能还要考虑先后缓急的问题。初级阶段，可能涉及不到具体哪个高校或者企业搬迁，更多需要把雄安新区的总体规划、控制性强制规定，产业规划等相关规划做出来，明确区域功能定位。“疏解非首都功能”更多是一个非常粗线条的功能，只是一个大的方向，但是具体功能定位、规模测算需要进一步规划和研究。比如未来雄安的规模，五年以后是什么规模？一般来说，新区的建设三五年左右仅仅能看出模样，五年有个雏形，十年有个整体大的形象。

　　在这个过程中，也不可能一股脑地把一些学校、企业全迁过去，因为企业本身要自然而然地进行运作。在疏解过程中，我想更多可能考虑存量疏解和增量疏解的问题，现在北京高校和科研院所都有释放能量的需求，需要新的发展空间，然而目前北京很难提供更多发展空间，因为北京在整个未来城市发展的过程中，建设用地是减量的不是增量规划，不断变少。

　　这种情况之下，比如一个大学的校园，可能还需要500亩发展空间，如果雄安新区能提供，自然就起到了疏解作用。还有可能会在新区建分校，或者移出来部分院系，建立二级学院等都是可以考虑的。一方面考虑存量，但另一方面考虑增量调整，这种增量调整有利于雄安整体上的发展。

　　记者：那么，对于存量的疏解，更多是保留吗？

　　李国平：对。可能比如北京市政府确定迁至通州去，还有一部分相对核心的企业往郊区转移，也可能还有一部分往外进行转移。还有一些需要增量发展，北京又不能给它提供空间了，就到外边发展。到外边发展的话可以分散发展，但分散的发展就形不成聚集效应了，如果说都到雄安去发展，这不就形成聚集效应了吗？尽管中国是第二大经济体，但中国总体发展，比如人均水平还是比较低，所以中国还需要继续发展。新区的发展非常有利于河北的，整个冀中南地区的发展，也有利于缩小京津冀巨大的区域差异。

　　记者：那搬迁的话具体以什么形式呢？

　　李国平：教育机构方面，肯定不排除部分院校的整体搬迁。但是这个不会很大规模，因为还要考虑学校办学的历史传统和母城中心城市的相互关系。新区因为它本身也有承载能力和持续性的问题，很难一下接受大规模搬迁。雄安新区也不一定搞得特别大规模，如果有几所好的院校、研究所和央企机构，我估计差不多能支撑它发展了。

　　规模过大造成新的问题，规模进一步扩张会造成新的大城市病。所以在今后的城市发展理念上，千万不要追求过大，一定要考虑质的问题，而且质一定要优于量。所以我们要考虑整个的京津冀区域里进行分散的集中布局，将来我们要建设出多中心网络化的地域空间结构，城市体系机构，以及城市内部的结构，即多中心网络化的结构是非常重要的。

　　雄安新区房地产可能采用租赁形式，并不是一定拥有住宅产权

　　记者：自雄安新区设立消息发布后，雄安新区三县就已经表态“禁止炒房”，并采取了冻结户籍等政策，同时，近几日，雄安新区周边地区也陆续出了限购政策。有分析认为，新区的房地产政策可能将采取与其他地区完全不同的新的政策。您怎么看？您认为如何防止新区及周边地区房地产化？

　　李国平：最近十年多，中国一线城市以及部分的二线城市房地产价格暴涨已经一定程度上对城市的生产生活产生巨大影响，完全靠房地产来拉动城市发展的模式是不可取的，所以在新区的开发中一定要控制住地产开发，尤其是房价上升趋势，高房价本身就是大城市病的重要表现。所以我们政策要探索一种新的人口经济密集区的优化开发模式，这种优化开发模式，除了产业本身，还包括生态方面的体制机制创新，包括今后以什么样的住宅供给模式。对雄安新区而言，要实现居者有其屋，并不是一定拥有住宅产权，可能采用租赁形式。实际上，最近两年，国内一些大城市包括北京，实行单位机构自建房的种模式，缓解高低价对整个员工难以购买到住房问题的解决发挥了重要作用。

　　所以在这种情况之下，如果有一批央企，高校或者研究机构到雄安去，他们一定会考虑在整个空间规划里住宅到配置，这种配置也不一定市场交易，可能采用自住房的形式。这样做有什么好处？就近居住，能避免大城市病。大家上班很近了，交通问题就解决了。所以最好的城市交通是没有交通的，不产生交通流。所以我想一定要方方面面进行探索。住宅供给模式的创新，我想雄安新区完全有条件进行尝试。这就降低了炒房的预期，当没有大的市场来支撑，房地产市场是很难发展的。同时，政府支持的公租房和廉租房作为前提配套，保证在新区工作的人居住问题。这样非常高昂的房也就卖不出去了，市场也就自然而然冷落下来，不至于出现一轮一轮炒作。实际上，过度炒房投机对中国经济和社会都会产生巨大的负面影响。

　　雄安新区最终规模不会像市场预期那么大

　　记者：目前可能大家对雄安新区性对狂热，比如新区概念股，多个一字涨停。因为定位和深圳上海浦级别相同。那么，您认为为未来如何发展？

　　李国平：千万避免以前的惯性思维，看新区就看规模是不是比它大？规模大可能卖东西多，消费就多。我觉得雄安新区的最终规模绝对不会有市场上大家所预期想象那么大的规模。那么大的规模是存在中国人口快速增长、城镇化快速发展的一个工业化过程中，高速经济增长的前提之下出现的。但现在中国城镇化水平已经达到了57%，实际到2020年我们国家的规划只到60%，未来城镇化水平不会像以前的每年涨1.5个百分点的增速，大概零点几个百分点，到2030年可能接近70%，速度会缓缓增加，到80%基本就收敛了，这个时候城乡差距、区域差距就会缩小。

　　还有一个非常大的问题，据人口专家预测，中国人口大概在2025年左右到了一个拐点，到了顶峰后就降下来了。以前人口快速增长阶段，更多城市承接更多的人口，现在人口一旦减少，加之进入相对比较成熟的城市化阶段，城市发展更多是存量优化和质的提升。和上海浦东新区、深圳特区相比，雄安新区的未来更多是发展水平和质量方面可比，而不完全是规模和速度。

　　记者：关于新区的话题，全国来看，国家级新区已经有18个了。其中，有些新区发展并未达到预期目标，比如仍然是河北的曹妃甸新区，那么怎么避免只有新区概念，没有新区发展的情况呢？

　　李国平：实际上每个新区定位都是不一样的，以前的新区更多强调经济增长，强调产业发展。可能一些新区在定位过程中，由于方方面面原因导致定位不准确。当前中国正大规模进行结构调整，钢铁、煤炭、化工等去产能背景下，而某个新区可能正好定位在相关产业，与时代潮流不相吻合了，所以发展起来很困难。有一些新区原来的定位没有定好，或者是时代发展过快没有跟上，还是停留在原有的发展模式和原有的定位上就会出现问题。

　　实际上，我认为比如曹妃甸区位条件，大部分条件都非常好。曹妃甸也作为京津冀协同发展过程中重要的一个平台。如果区域定位调整起来也会有一个焕发活力。实际上，只要在顶层设计上，在规划的调整方面，再更多融入市场化力量，完全可以出现一个新的更好的新区。同时，一些新区不一定像我们所见发展不是很好，也许是一个暂时现象，如果在镇痛调整期，调整过来了，也是可能有一个新的面貌。不能看三年，五年，可能看十年，二十年，甚至更长。这个过程中一定要很好调整，结构调整和国际的态势，国家的发展北京有机结合起来，不能逆潮流而动，产业选择也是一样的。

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