深圳房价永不跌？有人道出一个真相

导读：深圳商品房成交量出现环比增长行情，但这并不能说明深圳楼市开启了复苏通道，更重要的价格指标并未上涨。　　

从去年开始，中国的房地产市场让大家都感到无奈。一方面，一线城市和部分热点城市房价一路飙升，稍微犹豫，就可能买不起房；另一方面，大家又的确感到很多城市的房价过高，难以承受。

　　于是，今年3月，许多城市再度加码楼市调控。其中，最典型的就是北京。一个月内，北京出台十多条调控政策，将从四面八方涌入的炒房资金堵死在入口处。

　　但是，你是否注意到，去年那波房地产牛市中，深圳处于舆论的中心，甚至有企业离开深圳的报道。但今年以来，人们很少再提到深圳楼市了。

　　每经小编发现，这个被认为房价最不可能降的城市今年一季度的房价居然跌了。

　　深圳房价跌了！

　　3月29日，新开盘的坪山区奥园翡翠东湾项目均价约为2.9万/平方米。客服人员表示，现在买房价格已比去年前三季度优惠许多，该楼盘价格最低可至2.6万～2.7万/平方米，甚至还能争取到更多优惠。

　　深圳自去年第四季度启动“史上最严”调控政策后，楼市开始变得冷清，进入2017年后仍未有复苏迹象。

　　中国指数研究院统计数据显示，深圳今年第一季度商品住宅成交均价为54846元/平方米，环比小幅下跌0.75%；期内商品住宅成交面积为33.64万平方米，环比下跌63.83%。

　　就深圳市规划和国土资源委员会公布的3月份数据来看，当月全市新房成交均价为54730元/平方米，成交数量803套，环比2月均下滑0.1%。

　　而主导深圳楼市的二手房市场亦是如此。中指院统计显示，深圳二手楼价格指数自去年10月开始持续下跌至今。今年一季度二手商品住宅成交量为9825套，环比减少37.9%，同比减少76.8%。

　　因3月全国热点城市争相进入全面调控行列，而深圳却未再加码调控，市场开始担忧深圳楼市是否会出现反弹。

　　就3月来看，深圳二手楼市场价格下跌幅度收窄，成交量环比上扬，似有回暖迹象。对此，深圳市房地产中介协会表示，近期深圳二手楼市量价回升的主要原因是，部分意向购房者担心深圳近期可能跟风出台更严厉调控措施而失去购房资格，故短时间内跑步入市，一定程度上推高了近期深圳楼市成交量。

　　中原地产首席分析师张大伟则认为，3月深圳楼市的回暖主要表现在环比数据上，但由于2月时间短、基数小，又与春节碰撞，即使环比成交量增长，但同比来看依然是大幅下降，因此这并不是楼市的反弹。

　　深圳房价永不跌？有人说出一个真相

　　今年以来，深圳楼市冷却下来并淡出人们话题，让此前很多关于“深圳房价永不跌”言论说不通了。对于这一言论，最常见的论据就是，深圳的地不够用了。

　　2016年5月，有媒体报道称，深圳的住房缺口达25万套。

　　根据深圳市最新规划，“十三五”期间，深圳计划实现新增住房有效供应65万套；其中，力争新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房供应35万套。而同期深圳商品住房总需求预计约179万套，其中购房需求约89.8万套，租赁住房需求约89.2万套。两组数据对比可以看出，深圳的购房需求量和供应量缺口达到24.8万套。

　　回顾“十二五”期间，深圳商品住房供应用地总量仅完成规划目标的64.7%，其间深圳新建商品房均价飙涨了76%，而同期深圳居民人均可支配收入涨幅仅为22%。

　　深圳市人大也在2016年5月透露出一个数据，深圳新增用地供应面积连续5年下降，2015年存量用地供应占土地供应总量的77.2%。

　　一方面，深圳有购房需求和供给缺口的压力；另一方面，深圳新增用地供应面积还在下降。有人分析称，这是因为深圳受城市面积的天然因素限制。

　　据上海证券报2015年5月报道，深圳是人口超过2000万的国际大都市，但深圳辖区面积非常小，仅为北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4。不到30年的时间，深圳1990平方公里的空间已到了50%。

　　《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在，已经用到了约940平方公里。

　　从2016年到2020年，深圳只有30平方公里新增建设用地，每年只有6平方公里。但即便6平方公里，住宅也要与产业“抢地”。

　　此外，深圳不像北上广一样，存在广阔的、可缓冲的外围郊区或郊县，可以通过发散式的城市规划，让外围成为住房市场的主力，也能够有效平滑房价。

　　住宅用地缩减是深圳房价长期看涨的源头。过去几年，深圳商品住房用地“招拍挂”出让规模持续缩减，不仅推高了地价，关键是制造了供求紧张的预期，共同推高房价上涨。

　　但是，就在今天，又有专家提出了截然不同的观点。

　　据新浪财经报道，在4月9日举行的第二届中国制造2025（深圳）高峰论坛上，深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康表示，深圳目前有住房1041万套，十三五期间深圳将增加70万套住房。深圳的户均人口是2.59人，按照每户2.59人测算，深圳现有的住房可以容纳2800万人，深圳现在实际人口大概是2000万人左右，深圳人口的变动趋势这几年呈一个总体稳定，甚至略有下降的趋势。从这一点分析，如果房子只是用来住是足够的，如果用来炒作那就是不够的。

　　但是，每经小编发现，吴思康所说的1041万套住房是深圳住房总量。但深圳主要面临住房结构的问题。

　　《深圳市住房保障发展规划 (2016-2020)》显示，根据2013年住房调查，深圳全市住房总量为1035万间套。其中，商品房约128万套；政策性保障性住房约34万套；单位及个人自建住房约55万套；原村民集体经济组织自建、合建房33.44万栋，约650万套间；工业区配套宿舍及其它6549万平方米，168万套间。

　　也就是说，深圳的1000多万套房屋中，原村集体及村民自建住房、工业区配套宿舍等占比很大。但是，这些房屋质量低、环境差，且存在不同程度的违法建设问题，不能在市场上流通，难以支撑深圳改善型住房需求。这就导致深圳住房供应的结构性失衡，难以在短期内彻底解决，需通过住房建设规划的长期实施逐步调整和改善。

　　由此可见，深圳缺的不是住房，而是可以获得房产证的、当做资产的合法住房。如果不同类型的房产（尤其是村民集体自建）都可以自由流通，深圳也不会存在高房价问题。不过，小产权房本身存在产权方面的缺陷，深圳大规模的村民自建房想要入市流通没有可能性。但如果将这部分房产用于租赁，对改善深圳整个城市的供需格局，仍有巨大的影响。

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