利率上调，楼市稳定，这或许是最完美的结局

　　混乱的3月份终于结束了，这个月绝对比去年的10月份更加“令人难忘”，去年是20多个城市，今年已经达到了30多个城市，有的城市在10天内推出了9个规定，还有的城市下午发了一版，觉得不大妥，当晚就追加了一些措施，除此之外，本轮还有不少小县城参与进来。

　　细细梳理一番，这么多城市，除了中西部几个省会城市之外，绝大部分城市都位于东部的三个经济圈内：京津冀、长三角、珠三角。

调控的主要套路

　　1、认房又认贷

　　所谓认房又认贷，指的是名下有房或有贷款记录，再买房至少按照二套房执行首付和贷款利率，比如北京二套房首付提高后，普通住宅和非普通住宅的最低首付分别是6成和8成。这个门槛足够高了，而且已经为很多二线城市所采用，福州、青岛等城市已经推行。

　　认房又认贷的本质是是去杠杆，去杠杆后的楼市将非常稳，购房者没有还款压力，银行没有坏账风险，在这种情况下，即使楼市出现些许波动，有房的人也不着急卖房。因为亏自己的没关系，亏银行的就风险大了。

　　2、提高社保和个税年限

　　这种门槛表面上是将购房者挡在门外，但如果往深了思考一番，你会发现这个逻辑：确定买房→缴存3到5年的社保和个税→获得购房资格→买房，在这个链条里，你得多交几年的社保和个税，还得等待时间，金钱成本和时间成本都增加了，这也是一种门槛。而时间成本才是最大的不确定因素，当前形势下，收入已然难以跑赢房价，再等几年恐怕也不会有质的变化。随着时间的推移，有房族和无房族的财富会被迅速拉大，这是一种“软刀子”。

　　3、限制交易

　　限制交易也是本轮调控新出现的，不少城市普遍要求购房者取得房产证后2年内不得上市交易。有人说2年没啥用，房子本身就是低流动性资产，交易税还高。【融城网】房贷则认为，限制2年内再上市本质上防范潜在风险，正常年份，不满2年就再次出售的的确不多，但风险来临时就不好说了。将标准控制在2年，正常年份不影响交易，如果出现特殊情况，则可以通过限制短线交易来为楼市减压。短线的基本上都是投资投机者，他们是楼市最不稳定的因素，此举实际上是起到了一种“保险”的效果。

稳定依然是趋势

　　当局希望通过这一系列操作，将楼市的各种潜在风险控制住。而且从市场的反映来看，稳定仍然是主要趋势。

　　1、调控风暴下，房企拿地仍然十分积极

　　虽然地王已经不出现了，但3月份20大房企拿地金额超过3000亿，成本同比上涨了75%。虽然现在调控压力很大，但对于房企来说，高价拿地压力不小，但不拿地就等于直接出局，房地产行业整合越来越快，谁也不愿意在这个时候掉队。

　　2、一二线收紧，三四线继续宽松

　　一二线城市虽然不断收紧，但库存量占比超过60%以上的三四线城市则仍然宽松，虽然不建议投资客去这些城市买房，但随着信贷向这些城市倾斜，以刚需为主的购房者向三四线转移也是一大趋势。三四线需求的稳定释放，是对楼市的有效支撑。

　　3、 买房仍然是大多数人的选择

　　还记得前几天周小川的表态：量化宽松即将结束，货币政策即将回归稳健。随着外部压力的不断累积，利率有上调的趋势，买房的成本的确在增加，但相比之下，买房仍然是配置资产的最优选择。

　　不过利率上调还有个通盘的考量：利率上升后，存款收益率增加，一旦存款收益超过房价涨幅，房价即使稳定也等于是跌了。与其花费大力气把房价打压下去，倒不如另辟蹊径提高其他资产的收益率。时间一长，楼市的吸引力逐渐下降，泡沫也就能自然化解。

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