上海掀“类住宅”整顿风暴 超90万平存量待处置

　　导读：北京新建商住房已经成为历史，上海这边“类住宅”的整顿也在进行，商住房买了的想退，没买的庆幸。

上海对住宅严格限购的背景下，“类住宅”成为备受购房人和投资者关注的一个领域。由于其土地性质为商业、办公，而产品实际呈现形式具有居住功能，因此被称为“类住宅”产品。

　　在今年一月暂停“类住宅”项目网签后，上海也在近期对“类住宅”项目开始了集中整治。同策房产监测显示，上海现有60—70个“类住宅”项目，这些房企正处于迷茫状态，对“类住宅”政策及市场走势表现出强烈的关注。分析师指出，开始整顿“类住宅”后沪大部分项目销售停滞， 而此前已经销售的项目，也面临着挑战。

　　沪140多个项目被叫停

　　近期有部分楼盘业主向媒体表示，此前购买的一些商住项目被开发商告知，将被拆除煤气、卫生间等设施，因而可能会失去居住功能。

　　“春节前后开发商向购房者发了通知，之后陆续开始整改。”有业主认为，没有煤气、拆除厨房也还好，最多不能做饭。但拆除房间独立的上下排水，房间里将没有独立的卫生间及浴室、需要共用卫生间，这将对在自己房间内实现相对独立的居住功能形成严重影响。

　　上海对“类住宅”的整顿，使这些以商办性质出让，却以类似住宅形式出现在市场上的项目，处于相当尴尬的境地。

　　上海一家房企市场部人士3月30日表示，待销售的项目，按现在的形势肯定是没办法卖了。但已经卖出去的，则比较棘手。

　　“有的业主到售楼处要求退房、退款；有的并不要求退房，而是要求履行广告承诺，仍然具有居住功能。因为去年买的房，今年的价格已经不一样，如何处理也让我们有些不知所措。”前述房企市场部人士说。

　　在开始对“类住宅”项目整改前，今年1月上海突然叫停了“类住宅”项目的网签。

　　1月7日上海市住建委发布公告，住建委会同相关部门将对沪商办类项目进行集中清理核查，在此期间将暂停网上签约。住建委表示接到商办项目违规销售、擅自改建的投诉，一些项目还在销售中虚假宣传，误导购房人。

　　据了解，1月暂停网签后，上海约有140多个项目被指暂停，这些项目被指将商办以“类住宅”形式销售。

　　一家中型房企高层表示，闵行、嘉定等区县有相当一部分商办项目，牵涉到整改。而闵行区，被业界称为在沪整改力度较大的区县之一。

　　今年2月份，有媒体报道了一份关于闵行区对“类住宅”分类处置的方案，引起了市场关注的目光。

　　媒体报道的这份方案显示，今年1月底闵行区拟定了工作原则。专项整治工作，将围绕前期锁定的27个在闵行区的疑似“类住宅”项目，暂停4个重点项目办理小产证。

　　按整治的时间节点，整治将分为调查取证、制定方案、立案查处、集中约谈等几个阶段。此外，闵行区还从项目规划、设计、施工、销售及验收等环节，对“类住宅”进行了梳理分析研究，将重点聚焦在开发商的违法、违规行为上。

　　年成交额破1900亿

　　如何处置“类住宅”项目，不仅受到购房者关注，近期也引起在沪开发商的密切关注。

　　上海一家开发商告诉记者，虽然公司类住宅的项目不多，但有一些项目被列在整改范围内，的确给销售和项目运营带来了难题。

　　“我们也和政府及监管部门做了建议，希望可以按销售、验收、入住不同的阶段，分层次处理。未销售未验收也未入住的，进行拆除整改；已销售已住的，是否可以保留部分功能进行整改，通过不同层次解决，给市场一定缓冲期。但目前我们也只是建议，后续究竟会怎么实施，我们也在密切跟踪中。”前述开发商说。

　　在沪可能受到影响的“类住宅”数量有多少。据同策房产数据，按已经获得预售许可证、但并未售的面积统计口径，至今年2月底，上海约有90.9万平米左右“类住宅”存量。从去化速度来看，相比去年全年月度均值，今年上海类住宅的去化速度已经大幅降低。

　　上海为何要展开对“类住宅”的整治风暴?

　　业界指出，这可能与“类住宅”以商办性质出让给开发商，在市场上却以住宅产品的形式出现有关。

　　在地产界，酒店式公寓、SOHO、LOFT、服务式公寓等，均被称为“类住宅”。与住宅70年产权、土地证为住宅用地相比，类住宅项目多数为商业或办公性质用地，产权从30年至40年不等。产权虽为商办，但使用功能则类似于住宅。

　　不过“类住宅”在沪已存在多年，此前监管部门较少关注该领域，但上海却在今年突然掀起整顿风暴。

　　在一线城市对住宅限购的背景下，有一些房企将商办用地开发成住宅产品，因此在业界被称为准住宅或类住宅。因其为商办性质不受限购影响，又具有居住功能，因而不仅吸引了购房者，也吸引了投资者的目光。

　　记者从中原地产获得的数据显示，上海2016年商办楼总成交金额首次破1900亿元，商办投资意愿度加强，这其中服务式公寓的交易量增长了5.5%。

　　“住宅被限购，但商业项目并不在限购范围内。认为类住宅具有较大的升值空间，去年以来，出现部分投资者从住宅转战类住宅市场的情况，‘类住宅’的销售价格也水涨船高。”一家房产机构分析人士表示。

　　对“类住宅”整治行动背后的目的，同策房产分析师认为，上海对类住宅政策的整顿，意在防止住宅调控后，房企将目标转向类住宅市场，进一步推升商办用地价格过快上涨。

　　“由于商办用地涉及产业和经济，政府不希望商办价格快速上涨，进而影响产业和经济发展。”同策房产分析师认为。

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