北京商改住休克之后 开发商购房者苦不堪言

　　按照新政策，商办类项目将只能出售给企业，而之前北京90%商办楼盘为个人购买。有机构统计，目前，北京商办物业库存大约有6万套，其中，至少有2.3万套为商住类物业，此外已立项、待开工、开工的商办类潜在供应也超过15万套。如果算上二手房市场，商办类物业大约有40万套，本次政策将直接影响至少60万套商办类物业。

　　用“休克疗法”来比喻本轮“商改住”调控政策绝不言过其实。然而众多商办类产品该何去何从，手握商办项目的开发商将如何应对？购买商住类产品的业主该如何选择成为当下最热门的话题。

　　“商改住”巨震

　　从事传媒业工作的小光近来心情复杂。去年年中他从一家知名开发商处认购了一套位于顺义区的商住楼盘，目前已完成网签，正处在按揭贷款的办理阶段。然而整治“商改住”的新政空降让他措手不及。按理说，由于已过网签，他的购房行为已发生，不在新政限购之列。但这正是他进退两难、陷入纠结的主要原因。一方面，政策管控让商住类产品的未来陷入巨大的利空，楼盘未来增值空间微乎其微投资价值不大；另一方面，商住项目未来仅限企业接盘的政策下发让接盘者寥寥，即便价格跌下去也面临无人接盘的窘境。

　　小光告诉北京商报记者，当初买顺义这个商住楼盘主要是为居住过渡，先在北京有个安身之所，等以后再一步步实现居住升级。毕竟在北京刚工作两年，他还无法取得购买住宅楼盘的资格，况且住宅房价居高不下，他一时半刻也难以染指。去年6月他买下这套面积40多平方米的公寓后，该楼盘的价格就直线蹿升，从他当初购买的2.7万元/平发米一路飚升到3.7万元/平发米。当时他还暗暗窃喜，几乎是净赚数十万元，如今看来居然是一场空。

　　前天，小光试着与开发商联系退房，但当初热情的开发商销售人员如今却三缄其口，小光给销售主管发出的商量退房的短信、微信也石沉大海。其实，小光也不想退，退掉房子后，可能会直接考虑是否还留在北京继续发展，但要坚持购入，又是一桩赔本的生意。

　　事实上，与小光同样经历艰难抉择的购房人不在少数。

　　据相关机构统计显示，目前北京市场商办物业库存大约有6万套（其中2.3万套为商住类物业），而已经立项、待开工、开工项目带来的潜在供应也超过15万套。如果算上二手房市场大约有超过40万套商用类物业（只统计最近十年成交），其中包括25万套左右的商住类物业，本次整顿商住的调控政策将直接影响至少60万套商办类物业。过去这部分物业中的90%为个人购买，未来将全部纳入限购或者只能由企业购买。中原地产首席分析师张大伟表示，60万套大约住了180万人群，本轮商住类项目的限购、限贷政策对非户籍人口影响还是比较深远的。

　　重拳砸下

　　3月26日，即出台最严格的“3·17”新政之后，北京再次发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商业办公类项目的用途进行严格管控，并针对在售的商业办公项目进行严格管理。

　　公告对规范北京市商业、办公类项目管理提出了严格要求：开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门会依法处理。开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

　　根据公告，企业在建（含在售）商办类项目，不得卖给个人，而个人购买必须满足两个条件：一是名下在京无住房和商办类房产记录；二是在京连续五年缴纳社保或连续五年缴纳个人所得税。

　　张大伟推测，以往50%-60%的商办类项目直接销售给个人，此次政策中北京商办类项目的购买条件比住宅更严格，个人购房者基本会放弃购买商办类项目。相关负责人表示，连出重拳的背后是让房屋回归居住属性。

　　在调控“商改住”的文件中，对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，将依法注销机构备案，直至吊销经营执照。

　　这是近20年来本市对商办类市场最严格的管控措施。相关负责人表示，“商改住”乱象的最大问题在于破坏城市功能布局，不利于城市发展，本市将使商业、办公类房产回归承载产业发展的本意。

　　商办新危机

　　相比个人，开发商受到的冲击也无疑是空前的。

　　事实上，政策出台后，近期北京仍在继续启动针对商业、办公类市场的专项执法检查，全面清查市场中的违法违规行为。其中，包括尚峰壹号在内的6个商住项目因存在违规“商改住”问题，目前已被暂停网签并被公开点名通报。而实际上，目前本市已经基本暂停对大部分商业办公类项目的网签。

　　北京一家品牌地产公司相关负责人向北京商报记者诉苦，该公司旗下的商住楼盘在上周六当天（新政前一天）开盘销售，当天上百套左右房源即告售罄（认购）。但商住调控在第二天的空降实在迅猛，业主已经认购的100多套房源刚刚网签成功数套后，就被相关单位暂停网签，着实令公司措手不及。

　　他告诉北京商报记者，他们公司目前在海淀、门头沟等地还有商办类项目产品。值得庆幸的是，项目立项已完成，批复的可售单位面积在100-200平方米，否则若要按照新规，以500平方米以上来规划设计，企业还真不知该如何进行市场定位，以及制定后续规划与销售策略，那时可就彻底砸手里了。

　　另一家开发商则显露出更为忧虑的心态。毕竟该公司在北京市场上在售和拿地的商办类项目的货值为数不少。事实上，该公司已经意识到商住产品的风险，加上住宅产品也面临压力，其在今年前几个月定下主推商住项目的策略，而且也收获颇丰。“现在看来是不幸中的万幸。”上述公司相关人士表示，政策对所有企业而言都是公平的，但新政对北京旗下商用物业项目较多的企业来说绝对是“黑天鹅”事件。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，新政策首先在规划上对“擅自修改”采取了零容忍态度。同时，规定了商办类项目后续只能针对企业和机构销售，不允许将此类项目销售给个人，基本从各个角度堵死了商住作为投资增值资产的生存空间。尤其是对再交易、流通环节的限制，通过流通环节设卡的方式，基本堵住了商住作为资产配置升值后变现的路径；而不向个人发放用于购买商住的贷款，则去除了个人在商住资产配置领域的全部杠杆。

　　苦日子思维

　　有业内人士指出，从北京此类政策来看，个人认购此类住房不能贷款、要有五年社保、无房产记录等要求，直接使得此类物业的认购价值几乎压缩为零。商住在相当长时期内将只剩下使用功能属性，造成流动性差，一旦难以交易可能出现价格明显下滑。更为重要的是，本轮商住调控出现阶段性松绑的可能性已是微乎其微。

　　对于政策对企业的影响，多数开发商均对此三缄其口。但总体而言，包括众多知名企业在内的、大批拿了商业用地的开发商将陷入被动，未来如何应对成为市场焦点，既有产品如何去化，以及待开发项目如何调整都将考验企业的操盘能力。

　　有业内人士表示，开发商需要接受现实，毕竟“商住调控”传言已久，市场风险原本就应该有所防备，现在库存高企的公司应该采取积极的去化策略，例如在价格上做出让利。但多数观点则认为现在已不是价格问题，首先是资格问题，不排除未来某些开发商会采取类似个人注册公司等行为来规避此类监管风险的可能。

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