楼市告别43月牛市，投资增速却创5年新高！

　　在各地因城施策、分类调控影响下，全国房地产市场持续降温。

　　国家统计局今日发布的最新数据显示，房地产指标出现了明显的变化，土地购置面积、土地成交价款、商品房销售面积等多指标累计增速指标由正转负，新开工面积、商品房销售额、房企到位资金等多指标累计增速回落，其中，土地购置面积更是大幅跳水，同比降超3成；商品房销售面积累计增速更是43个月来首次由正转负！

　　值得注意的是，在众指标纷纷掉头向下的同时，开发投资指标却“一枝独秀”，1-2月累计增速更是创5年来新高！

　　这背后的原因是什么？这些指标的变化传递出怎样的市场信号呢？

　　接受券商中国记者采访的业内人士认为，销售面积的同比下滑意味着全国市场由去年的正增长转为负增长，这是市场降温的重大信号。楼市告别史上上涨周期最长的一轮“牛市”进入调整阶段，平稳将成为后续市场的主要趋势，预计在市场下调明显的区域有可能会有宽松的楼市调控政策出台。

　　房地产多指标掉头向下

　　先来看一下1至2月份的指标数据：

　　1、房屋新开工面积18814万平方米，同比增长6.0%，增速回落11.2个百分点；

　　2、房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，2018年全年为增长14.2%；

　　3、土地成交价款690亿元，同比下降13.1%，2018年全年为增长18.0%；

　　4、商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%；

　　5、商品房销售额12803亿元，同比增长2.8%，增速回落9.4个百分点；

　　6、房地产开发企业到位资金24497亿元，同比增长2.1%，增速比2018年全年回落4.3个百分点。

　　上述6个掉头向下的指标中，有3个增速由正转负。其中，土地购置面积指标更是大幅跳水，同比下降超3成；商品房销售面积累计增速更是43个月来首次由正转负！

　　对此，某十强房企高管对券商中国记者表示，多指标掉头向下是正常的，也符合预期。销售下降一方面是因为去年三四线城市透支严重，因而返乡潮如预期一样没有大面积出现。另一方面，房价已至高位，购买力提升需要时间。虽然调控对市场预期有压制，但今年以来的政策放松正在逐步改变市场预期。“这也符合我们去年底的预判：政策会放松但不会放开，市场会回温但不会回暖。”他说，3月以来的市场已经比去年底和今年初明显好转。而1至2月销售减弱与市场信心不足，影响了房企拿地，同时地价仍在高位，政府地价预期未降，房企拿地趋于谨慎。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，今年1至2月份土地购置面积同比跌幅为34.1%，说明购地方面相对偏保守。一方面，房企目前的聚焦点在于去库存，所以拿地方面会趋于保守；另一方面，很多企业近期会转向股权收购和项目收购，对于土地购置方面的节奏会放缓。

　　开发投资累计增速创5年新高

　　值得注意的是，在众指标纷纷掉头向下时，开发投资指标却“一枝独秀”！

　　1-2月份，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。

　　券商中国记者梳理此前数据发现，该累计投资增速是2015年以来最高的！

　　对于开发投资指标累计增速创新高的原因，张大伟认为，主要依赖中西部的房地产市场投资上涨。

　　上述某十强房企高管则告诉券商中国记者，投资增长主要是新开工、补库存，全国待售面积持续下降，按去化周期计算，不到半年时间，很多二线城市只有三四个月。以前拿的土地陆续进入开工，推动了投资。而投资增长高于新开工增长，主要还是去年的部分土地款陆续到期。

　　不过，在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，购地面积和购地总金额均出现跳水，购地面积指标跳水最厉害，新开工面积增幅也是同比回落，而且回落的比较明显，所以看新开工和购地指标，无法支撑投资增速的扩大。“现在只有一个施工面积指标，增速比去年提高了1.6%个百分点，因为只要有施工存在，开发商就需要加大投资，所以我估计主要是施工面积增速扩大支持投资增速的扩大，但即便是施工面积指标的扩大，与新开工和购地指标的大幅下跌对冲之后，还是无法解释投资增速快这么多的原因。”他对券商中国记者说。

　　数据显示，1至2月份，房地产开发企业房屋施工面积674946万平方米，同比增长6.8%，增速比2018年全年提高1.6个百分点。

　　楼市告别“牛市”或进入平稳期

　　1-2月份，房地产多指标掉头向下，特别是商品房销售面积累计增速43个月来首次由正转负，传递出怎样的市场信号呢？

　　杨红旭对券商中国记者表示， 销售面积的同比下滑，意味着全国市场由去年的正增长转为负增长，累计增幅由正区间转为负区间，这是一个重大的变化，就是市场降温！

　　中原地产首席分析师张大伟指出，全国商品房销售额累计增速从2014年1月到2015年4月持续16个月下调，2015年5月开始，销售额累计增速同比增长3.1%、商品房销售面积累计增速仍同比下降0.2%，此后直到2018年12月，本轮上涨周期持续长达44个月。其中，商品房销售面积累计增速保持了43个月的正增长。而现在楼市告别史上上涨周期最长的一轮“牛市”进入调整期，从2018年最后几个月的销售数据看，市场上涨已经乏力，楼市拐点已经出现。

　　不过，张大伟认为，未来楼市开始进入后“牛市”阶段，平稳将成为后续市场的主要趋势，在市场下调明显的区域有可能会有宽松的楼市调控政策出台。

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