有关抵押贷款的几个常见问题

抵押贷款再次接近去年十一月初时达到的三十年最低水平，购房者和业主对再融资的兴趣大大增加。

　　下面是最涉及抵押贷款再融资的一些常见问题：

问：我非常关心利率是维持在目前的低水平，还是会在九、十月份开始上升？希望不会上升，这样我就可以买一所新房子。

　　答：就预测利率而言，秋天有些远了，因为债券投资者的天性是变幻无常，而决定利率的正是这些债券投资者。

　　债券投资者是一个非常奇怪的群体。当经济衰退时，他们最高兴。国内生产毛额(GDP)低意味着通膨威胁小。只要他们嗅到通膨的气息，肯定就要推高利率。好也罢，歹也罢，抵押贷款利率是与债券市场紧密联系的。

　　大多数经济学家未能预料到目前利率的这种低水平，因此认为随着经济复苏利率将上升的预计也不可完全相信。在目前的利率水平上，很难相信三十年期抵押贷款利率会跌至6.5%以下。
 

　　这也不全是坏事。即便三十年期抵押贷款利率为7%、7.25%或7.5%也非常不错，但没人相信它会升至7.5%以上。1975年大概为7.5%，但从过去三十年的情况来看仍然不坏。

　　我不太担心利率。如果在你刚想买房的时候利率上升了，那麽还有许多抵押贷款产品可以选择，它们的利率至少低一、两码，而且一旦利率下滑还允许你再融资。

　　问：利率提高“真正”原因是什么？

　　答：我不认为利率每天的变动有什么“真正”原因。长期来看，利率受多种因素影响，包括通膨、对风险的理解、信用的供需关系以及资本回报的替代途径。

　　这并不能真正解释为什麽三十年期抵押贷款利率某个月为6.55%，下个月就升至7.13%。但有一件事是可以肯定的某些人就是利用利率每天走向的不同来赚钱。。

　　问：我想购买我的第一所房子。由于价格不是我所能控制的，因此希望在利率方面获得优惠。在选择可变利率抵押贷款(ARMs)和固定利率贷款方面有什么经验吗？

　　答：目前，全国各地的购房者都希望手中的美元能够派上更多用场，结果可变利率抵押贷款受到非常多的关注。但首先应该自问它是否适合你。

　　第一，你为购房准备了多少钱？如果你预计五年内可能搬家的话，可变利率抵押贷款比固定利率抵押贷款更有利，因为即便利率上升的话，也没有时间高到足够抵销头几年所节省资金的地步。

　　第二，你的职位是否可能得到提升？如果你预计数年内能够不断增加收入，那麽可变利率抵押贷款更有利，因为头几年的还款额较低，等到还款额较高的时候，你的收入也增加了。

　　你还可以选择两段式抵押贷款。这种贷款在一段时期内比方是三年、五年或七年按固定利率计算，此后转变成一年期可变利率抵押贷款。这样即可享受头几年的较低利率，又可以在转变成可变利率前再融资如果你还没有搬家的话。

　　但是，除非你不能提供购房所需的头期房款，否则选择固定利率抵押贷款是一个好主意，因为利率水平如此之低。将你的房贷利率锁定在数十年来的最低水平，这种安全性是无需争辩的。

　　问：如果我的抵押贷款锁定为固定利率，一旦利率降低，银行是否愿意给我调整利率，或者很成问题？

　　答：许多贷款商允许在利率走低的情况下调降房贷利率，但这些条款通常必须经过谈判才能达成。一旦贷款协议订立后，再改变就不太可能了。尽管如此，还是可以向大多数贷款商询问，毕竟这没有什么害处。在今天竞争激烈的市场上，他们也许愿意给你一个较低的利率，而不愿失去你这笔业务。

　　问：你了解上海无抵押贷款吗？

　　答：许多大多数贷款商开始提供无本金抵押贷款。由于没有本金，只需偿还利息，因此每月的还款额较低。如果你想透过支付更多利息来获得额外的税务减免，或者认为房屋可能在此期间大幅升值，那麽这是一个不错的选择。

　　在利率如此之低的情况下，这是很可行的，因为许多人每月可以少还一些房款，节省下来的资金就可以投资回报更高的领域。

　　问：我不知道我们是否可以申报抵押贷款利息扣除。我的银行说“可以”，只要我们没有太多列项扣除额。我在网上获得的讯息似乎表明，只有用于住宅装修方面的贷款利息可以申报扣除。可是我们计划偿还汽车贷款和一大笔助学贷款。

　　答：抵押贷款高于10万美元(夫妻合并申报则为5万美元)的利息通常都可以申报扣除，不管它的用途是什么。但贷款必须有合格住宅作为抵押，也就是说必须是主要的住宅或者未出租的第二住宅。