怎么计算上海房产抵押贷款的利息

搜一下关于房产抵押贷款的信息，让笔者目瞪口呆——太多的高利贷都在冒充房产抵押贷款，在网络上招摇撞骗。是网络不够透明？还是人们根本不通过网络来了解最新的动态？总之，这一切让人毛骨悚然。实际上，房产抵押贷款的利息真有我们想象的那么高吗？小编在下文来解答。

申请上海房产抵押贷款的利率究竟有多少呢？

首先我们先来了解一下央行基准利率，央行基准利率是根据实际情况，在不同时期都有所浮动的。以2018年1月14日贷款基准利率为例：6个月以内(含)=4.35%；6个月～1年(含)=4.35%；1年～3年(含)=4.75%；3年～5年(含)=4.75%；5年以上=4.90%。

以上是央行发布的贷款基准利率，而各大银行则会根据此利率，做出一定幅度的上调，也就是我们所说的利率浮动，按照目前的政策，城乡信用社贷款利率浮动上限为基准利率的2.3倍，下限为基准利率的0.9倍。其他金融机构的人民币贷款利率上限放开，浮动下限为基准利率的0.9倍。

央行及银监会发布的《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》中，明确表示各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。在系列监管“重锤”下各行对个人消费贷款都收紧了审核标准。一位股份制银行广州分行行长对记者表示，该行房产抵押贷款利率上浮已达20%,预计其他银行贷款利率都将酝酿上调。

四大行对房产抵押贷款利率为基准水平上浮15%，而部分股份制银行为基准利率上浮10%。但已有股份制银行个贷客户经理对记者表示，上浮10%水平的贷款已很难申请。央行年底加息，房贷的按揭利率已经相应上浮0.25个基点，而多位银行个贷人士称，预计今年个人消费贷款的利率水平还会进一步提升，客户贷款成本与加息前比或将再上升10%。

申请房产抵押贷款时候，利息应该怎么计算呢？

1.人民币业务几率计算公式（存贷通用）：
日利率（0/000）=年利率（%）÷360=月利率（‰）÷30
月利率（‰）=年利率（%）÷12

2.积数计息法和逐笔计息法
（1）积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。
计算公式：利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。
（2）逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息。

A:计息期为整年（月）的，计息公式为：利息=本金×年（月）数×年（月）利率；

B:计息期有整年（月）又有零头天数的，计息公式为：利息=本金×年（月）数×年（月）利率+本金×零头天数×日利率。
C:同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天（闰年366天），每月为当月公历实际天数，计息公式为：利息=本金×实际天数×日利率。

这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。

3.复利
复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定，借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就要加收复利。

4.罚息
贷款人未按规定期限归还银行贷款，银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。

5.逾期违约金
性质与罚息相同，对合同违约方的惩罚措施。

6.计息方法的制定与备案
全国性商业银行法人制定的计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报中国人民银行总行备案并告知客户；区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行分行、省会（首府）城市中心支行备案并告知客户；农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制定计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行分行、省会（首府）城市中心支行备案，并由农村信用社法人告知客户。

以上便是我们在申请房产抵押贷款时候，利息的计算方式。其实这个方式也是冰山一角，如果借款人的征信上佳，那么此人在申请房产抵押贷款时，也会获得更加优惠的利率政策。

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