让土地经营权“物有所值”

　　近日，国务院办公厅印发《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，对现阶段的农村产权交易品种作出明确规定—以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主，且不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权。笔者认为，此政策进一步明确了农村土地所有权、承包权、经营权“三权分置”，既可以切实保护农民利益，又可以通过经营权抵押贷款来解决新型农业经营主体贷款难题。农行应积极与地方政府、农村产权流转交易市场、担保公司等加强合作，稳妥推进农村土地经营权抵押贷款业务等。

　　首先要深入开展调研，摸清农村土地确权情况，保证所涉及土地的承包权和经营权合法、有效、无异议。这需要农行细致了解当地土地确权登记颁证工作进展情况，做好前期准备工作。

　　科学评估土地经营权价值是关键，只有“物有所值”，才能合理发放贷款。一般来说，土地经营权价值可以通过土地年均价值、经营期限、土地面积以及土地附着物价值等估算出来。估算土地年均价值，需要摸清评估土地的类型、等级、主栽作物品种、产量、产值等基本情况。比如，可以根据近年来当地主栽作物平均产量、平均价格来计算，或者以当地土地年平均租金为参考。对于果树林木等收益，可以根据果树林木生产的正常定植标准、作物长势等因素评估作价。对于温室大棚等附着物，则可以根据建造价和折旧情况评估作价。

　　土地经营权抵押贷款如何防范风险呢？一方面，需要农行加强与地方政府的沟通合作，通过列支专项财政资金成立贷款担保基金，用于担保代偿；另一方面，新型农业经营主体可将土地经营权证抵押给担保公司，由担保公司向农行提供贷款担保。一旦发生贷款风险，担保公司可把土地经营权放在农村产权流转交易市场上进行拍卖，让更有实力的新型农业经营主体来经营土地。

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