农民贷款调查：没有房子做抵押，如何才能贷到款？

　　导读：以往没有房子抵押、公务员担保，农民只能束手无策。农民贷款难是个非常普遍的现象，如果不能用房子作抵押，如何才能贷到款呢？或许现行的政策或以帮你，用土地经营权作抵押也能拿到钱。

制图：蔡华伟

　　“以往要么得过且过，要么找朋友拆借，但都不是长久之计。”安徽省滁州市定远县黑土地种植专业合作社负责人李荣忠流转了约400亩土地，主要用于筹建蔬菜大棚，种植反季节新鲜蔬菜。可发展资金不足让他犯了难。

　　贷款难，一直是农民头疼的事。以前，没有房子抵押、没有公务员担保，农民只能束手无策。但在不久前，李荣忠借力土地承包经营权抵押贷款政策，获得8万元贷款，缓解了资金紧张。“拿到贷款特别高兴，这样就有钱买钢结构骨架等设备了。”他说。

　　李春风是黑龙江省方正县秋然粮米产销专业合作社的负责人，他告诉记者：“以前贷款利息是9厘3，有了土地承包经营权抵押贷款后，利息是8厘7，除了利率优惠，更大的便利是随借随还。原先‘春贷秋还’，为了连本带利还清贷款，粮食到了秋天，不管贵贱都要卖。现在可以根据市场价格决定销售时间，能卖个好价钱！”

　　同样，农村住房财产权抵押贷款的推出，也让闲置的农房给农户带来“红利”。

　　几年前，安徽省宣城市宣州区狸桥镇金云村的村民程报童发现，农村建房对免烧砖有市场需求。他拿自有资金购买原材料后，想购置制砖机时却出现了资金短缺。咋办？抱着试试看的心态，程报童找到了宣城皖南农村商业银行。

　　经过实地调查和估值，以程报童自建楼房作抵押，银行很快就为他发放了第一笔款15万元。“如果不是政策支持，也许到现在我这个项目都做不成。”程报童说。

　　据统计，在方正县，通过“两权”（土地承包经营权、农民住房财产权）试点，全县共核查实测耕地面积126万亩，其中村集体耕地85.1万亩，核发农村土地承包经营权证2.75万户，占总数的98.2%。

　　以此带动，方正县完成了山、水、林、湖、草等农村各类资源资产的确权。在土地确权的基础上，该县建立了县乡村三级农村产权交易服务平台，以及农村土地承包经营权登记抵押管理平台。“我们正和县内各大银行联合开发抵押登记管理系统，研究利用互联网规范县乡村三级土地经营权抵押贷款管理体系。”县农业局副局长韩颖说。

　　为什么“叫好不叫座”？

　　找的部门有点多、评估房屋要交费，普通农户贷不到多少钱，银行交易成本也不低

　　值得注意的是，两权抵押贷款看上去很美，但目前市场热情并不是很高。尤其是农村房产和宅基地抵押，实际案例和贷款量还相对较少。今年4月末，方正县农村产权中心办理土地经营权抵押贷款2.85亿元，宅基地抵押登记仅有10宗，贷款金额35万元。

　　为什么“叫好不叫座”？

　　“我家每年贷款的量也就是3万到5万元，主要用来种地买些种子化肥。去年办过一次房屋抵押贷款，因为找的部门有点多，前后要20天才能拿到钱，今年就没继续办。”方正县德善乡德善村的郭晓雨告诉记者，农村以平房居多，不值钱；房屋的评估要交评估费，也相对比较麻烦。

　　农房抵押贷款难，更重要的原因在于农房所有权和宅基地使用权是分离的。据人民银行宣城中心支行信贷管理科科长邱新华介绍，按政策要求，申请农房抵押贷款时，要将农房所有权和宅基地使用权一并抵押，所以当地政府部门规定，须经过2/3以上村民参加的村民小组会议讨论同意将宅基地使用权抵押。但由于不少人外出打工，实际操作中往往就变成要挨家挨户找人签字同意，过程十分繁杂。

　　“即使是土地承包经营权抵押，对于普通农户来讲，平均每户不到15亩地，本身贷不了多少钱，加上办理手续、程序等交易成本，农户贷款的积极性不高。”定远县农委副主任张春进说，农场主等新型经营主体的贷款程序也繁琐复杂，他们贷得并不容易。

　　定远县农户王胜球流转了近千亩土地，还养了1万多只鹅。王胜球坦言，幸好县里试点小型水利设施抵押贷款，他才贷到60万元，但若是选择土地承包经营权抵押贷款，手续会非常麻烦且困难。按规定，种粮大户等新型经营主体贷款前必须征得流转土地农户的签字同意，“但现实是，要么不少人在外打工，不好找人，要么找到人也不见得同意。农户担心租金回收问题，不愿冒风险。”王胜球说。

　　银行也有难处。“在农房的价值评估上，没异议还好，但有时农民觉得房子值10万元，我们评定就值5万元，争执不下，几个回合之后，时间、精力都耗进去了，聘请第三方评估，又增加了交易成本。”宣城市皖南农村商业银行副总经理程承说。

　　贷出去如何收得回？

　　农房只能在村集体组织内部流转，风险出现后，银行长时间找不到“下家”，处理呆账难度大

　　贷出去的钱收不收得回？这是银行等金融机构普遍关心的问题。

　　“为简化程序，我们实施一年一放贷、三年一授信，首次贷款资产评估后，三年内不再重新评估。”定远县民丰村镇银行董事长李干说，银行设置的贷款期限不敢太长，万一这期间农户经营不善出现坏账，就会有很大风险，而且出现坏账后处置变现也很难。

　　难在哪儿？李干说，按规定，经营不善出现风险，以土地承包经营权抵押的，可通过转让、再流转的方式变现，银行也能优先受偿。但实际上，银行往往很长一段时间都找不到“下家”。“要把几百亩土地流转出去，种什么、赚多少，谁都得慎重考虑，这样一来，银行呆账就长时间没法处理。”

　　程承有同感。他所在的宣城皖南农村商业银行整个商贷的不良率不到3%，但截至今年5月，银行整个农房抵押贷款余额是8600万元，其中不良贷款约1200万元，不良率已达到13.95%，是普通商贷的4倍多。

　　理论上，农民抵押住房可通过拍卖、变卖等方式处置变现，但相关法律明确规定，农民住房只能在村集体组织内部流转，也就是只有同村的人才能购买抵押住房。“乡里乡亲，都是熟人圈子，真要出现坏账，同村的人都知道。所以即便有需求，也不会去买乡邻的房子，农房基本上就处置不了。”程承说，如果没有相应的风险补偿机制，有了坏账，最后只能由银行自己埋单。

　　“在农房抵押方面，我们正搭建农民住房财产权评估机制及交易流转平台。”宣城市宣州区政府金融办主任黄彬认为，还是要逐渐打破原有的政策藩篱，把试点由原先单方面政府推动，转向如何发挥市场机制、运用市场规则解决问题。

　　■延伸阅读

　　“两权”抵押贷款的政策轨迹

　　农村“两权”抵押贷款中的“两权”，即农村承包土地的经营权和农民住房财产权。开展农村“两权”抵押贷款试点是十八届三中全会明确提出的任务，是我国农村土地制度改革和农村金融体制改革的重要制度创新。

　　当前，我国正处于由传统农业向现代农业转变的关键时期，农村土地经营权流转明显加快，发展适度规模经营是现实选择，传统农户和家庭农场等新型农业经营主体对盘活“两权”存量资产存在现实需求。

　　十八届三中全会首次提出，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。近年来，国家也出台了一系列政策法规和规章制度，稳步推进“两权”抵押贷款的实施。

　　2014年11月，中办、国办印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，提出稳定完善农村土地承包关系、规范引导农村土地经营权有序流转、加快培育新型农业经营主体。

　　2015年8月，国务院出台《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，决定由中国人民银行会同中央农办等11个部门组织开展“两权”抵押贷款试点。

　　试点开展后，今年3月，人民银行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等多方面，对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。

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