额度比较高 三家银行房产抵押贷款产品分析

　　以房产进行抵押获得消费贷款，是传统银行消费贷款的基本模式。不过，随着产品的推进与发展，这种消费贷款对消费者来说具备了更多的实用性。

　　一是以授信额度的概念代替了单笔消费贷款，这与信用卡的信用额度非常类似，和企业贷款中的授信额度概念相当。与单笔大宗消费就需要递交相关材料、通过 审核流程相比，这种一次审批获得的额度最长可以在10年使用。单笔贷款占用一部分额度，并生成对应的还款计划，贷款偿还的这部分，额度随即恢复，并可支持 再次贷出。

　　二是通过与银行借记卡产品进行结合，消费贷款仅可以在开通的POS终端上进行使用，银行从使用终端上保证了贷款资金的使用用途在消费贷款所限定的范围之内，你可以刷卡进行买车、大件商品、旅游、教育等等，但不能进行买房、投资等消费贷款所不允许使用的范围。

　　与其他类型的消费贷款相比，以房产作为抵押物获得的消费贷款(额度)较高，最高可以达到100万元，可为购车、教育进修、旅游、大件商品采购等提供充足的资金支持。而贷款的价格，也就是利率并不高，通常是在基准贷款利率的基础上上浮10%～30%。

　　不过，这种类型贷款的门槛主要体现在作为抵押物的房产上，如果需要申请这一贷款，最根本的前提是：你的名下需要拥有房产，一些银行要求在自住房产外拥 有另外一套房产。值得一提的是，即使你的房产已经进行抵押，申请了银行的住房按揭贷款，但是已经偿还了一部分贷款，那么已偿还的这部分额度依然能够通过消 费贷款的方式贷出来。由于住房按揭贷款几乎已经成为现代人生活的一部分，这种消费贷款的特性更具有实用性。

　　代表产品1：浦发银行(10.07,0.09,0.90%)“消贷易”
　　“消贷易”是浦发银行所推出的一款房产抵押与借记卡相结合的消费贷款产品。主要的特点在于可贷额度高，贷款期限长，且贷款利率具有较大的优势。

　　什么样的贷款人适合申请这一贷款？浦发银行的工作人员介绍说，如果你的名下拥有房产，可以将房产进行抵押，获得“消贷易”的贷款额度。根据房产的抵押情况，额度的确定也有不同的方法。

　　假如房产无贷款，那么浦发将根据房产的状况进行估值，并按照一定的成数确定“消贷易”的额度，最高可达房产评估价值的七成，但总额不得超过100万元。

　　假如你的房产还处于房贷还款中，确定授信额度的方式是已经偿还的贷款部分。举个例子来说，贷款人在购房时申请了100万元的住房贷款，这几年已经偿还了30万元本金，那么这部分已偿还部分就可以作为“消贷易”的授信额度。

　　当然，作为消费贷款，“消贷易”的最高额度为100万元，同时银行还会根据贷款人的实际收入状况、债务情况等确定贷款人的偿还能力，最终给出“消贷 易”的额度，贷款人可以通过专门的“消贷易”借记卡来使用这一额度。作为限定用途的贷款，“消贷易”借记卡可以用于买车、旅游、教育或是一般商品的消费， 但不可用于买房或是投资，这一点将从借记卡的使用上得到限制。

　　那么贷款人如何来进行消费贷款的偿还呢？在进行额度的审批时，贷款人就可以选择适合的贷款期限和还款方式，其中贷款期限覆盖6个月～10年，还款方式 则包括等额本息、等额本金或是等额本金递增、等额本金递减等。也就是说，当使用“消贷易”进行消费，动用你的额度时，银行就会根据事先所选择的贷款期限和 还款方式生成一份还款计划，并通知到贷款人，你只需要按照还款计划按期进行偿还就可以了。此外，“消贷易”可支持提前还款，提前还款后额度将自动恢复。

　　与同类产品相比较，“消贷易”的贷款利率也具有一定的优势，浦发对于这一产品的定价是在对应期限的基准贷款利率基础上上浮10%～15%。在贷款利率之外，房产评估还会产生一定的费用。

　　代表产品2：招行“消费易”
　　“消费易”是招行前几年就推出的消费贷款产品，与浦发“消贷易”最大的不同之处在于，其还可提供最长为50天的免息期，在免息期结束后如果贷款人没有进行还贷，可直接转化为消费贷款，按照事先签订的合同计息、还款。

　　“消费易”的核心还是以房产作为抵押物，按照招行的规定，无贷款房和有贷款房都可以作为抵押物。其中，无贷款房的抵押额度由房屋的评估价值来确定，理 论上最高可以达到评估价值的七成，但最终额度的确定还要取决于房屋的具体情况，如所处的位置、房龄等是较为关键的因素。有贷款房的可授信额度确定方法是一 样的，即最高为银行贷款已还的部分。

　　有未偿贷款的申请人可能会有疑问，前几年购置的房产，评估价值已经大幅上升，在办理授信时能否突破“已偿还部分”的限定呢？答案是否定的，因为银监会对于通过房产价值提高而增加贷款额度的行为认定为“加按揭”，出于贷款风险的考虑，这种贷款是严格禁止的。

　　当然，“消费易”的授信额度最高也不得突破上限100万元，银行还会通过收入情况、其他贷款等确立贷款人的还款能力。授信额度将会绑定在指定的一卡通 上，只能用于POS机刷卡及网上支付。同时，对于刷卡或是网上支付的资金，“消费易”设置有免息期，这个概念和信用卡的免息期是一样的，在免息期内还款， 这笔资金不会计息，如果到免息期结束时没有进行还款，将转作分期偿付的消费贷款，按月来进行偿还。“消费易”的贷款期限为1～10年，贷款期限与还款方式 都在合同中进行约定，期限内使用的资金将自动进行计息，贷款人需要按期进行偿还。

　　目前“消费易”的贷款利率按照同期贷款利率上浮10%~20%。

　　代表产品3：工行“卡贷通”
　　工行的“卡贷通”其实是将房产抵押贷款额度化，也就是通过房产抵押获得一定的授信额度，授信的资金用途包括消费类贷款和经营类贷款两种。这一产品在抵 押物上更加多样化，如对于消费用途，个人名下的住房、商用房、办公楼、厂房都可以作为抵押物；对于经营类贷款，抵押物可分为个人或公司名下的住房、商用 房、办公房、厂房以及土地使用权。

　　但是与浦发和招行的产品不一样的是，作为贷款人，需要拥有两套或以上的住房，也就是说，在抵押房产外，至少要拥有一套备用房产，这也是银行出于房产处 置的需要而设立的门槛。对于抵押房产，工行将指定评估公司进行评估价认定。抵押物价值必须在100万元以上。授信的额度主要由抵押物的评估价值来确定，其 中住房和商用房最高七成，其余的抵押物最高可授信额度为评估价值的六成。

　　对于工行的贵宾客户，“卡贷通”在抵押物上可以略微宽松。据介绍，如贷款人为工行的贵宾客户以上的，抵押物价值200万元以上且抵押成数低于五成的，可免于提供备用房。

　　而对于贷款的资金，同样只能通过POS机支付或是网上支付来使用，如消费用途可用于大宗商品购买、旅游、购车等等，经营用途可使用在采购原材料、设备时进行支付。

　　不过，“卡贷通”的贷款期限设定有一些差异。经营性用途的资金贷款期限为5~10年，消费性贷款用途则统一为10年，贷款人在进行贷款申请时需作出选择。

　　不过，贷款人在还款时，在按期还款的同时，也可以通过贷款经办行或网上银行申请提前还款，还款次数和还款金额均不受限制。此外，工行还可提供指定日期 还款方式，允许客户根据自身需要，设定未来某一时点进行还款，客户可在这一指定时点将每笔贷款的还款进行合并偿还，这也提高了还款的自由度。

　　目前，工行“卡贷通”业务的利率水平为在基准利率基础上上浮15%。

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